세/무/상/식...........임병권세무사
2006-02-13 정읍시사
‘확정일자’ 란 건물소재지 관할세무서장이 임대차 계약서의 존재사실을 인정하여 임대차 계약서에 기입한 날짜를 말한다.
건물임차 후 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력으로
임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다.
<적용대상>
환산보증금(보증금+월세환산액)이 전북지역의 경우 1억4천만원 이하인 경우에만 적용한다.
* 월세환산액 : 월세에 100을 곱하여 계산함
<임차인이 보호받는 사항>
* 대항력이 생긴다.
-사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.
(확정일자가 없어도 됨)
* 우선변제를 받을 권리가 있다.
-경매.공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.
* 소액임차인은 최우선변제권이 있다.
-보증금이 일정액 이하인 (2500만원이하) 소액 임차인이 사업자등록을 마친 경우에는
경매가액의 3/1범위 내에서 최우선하여 보증금의 일정액을(750만원까지) 변제받을 수 있다.
* 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
-임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약 갱신을 요구하면 정당한
사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못한다.
* 지나친 임대료인상 이 억제된다.
-임대료인상이 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율15% 이내로 제한.
<임대인의 권리>
* 임대료 인상을 요구할 수 있다.
-연 12%이내인상과 계약기간1년 단위로 체결가능.
* 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
- 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 경우.